Колапс житлово-комунальної господарства, як результат непрофесіоналізму, демагогії, популізму та банального розкрадання коштів
Написати статтю, присвячену функціонуванню житлово-комунального господарства, мені хотілося давно. В той же час перед тим, як сідати за неї, я бажав отримати якомога повнішій власний досвід функціонування цієї сфери. Скандал останніх тижнів навколо київських тарифів на житлово-комунальні послуги спонукав мене сісти за її написання раніше ніж я планував. В рамках цієї статті я не претендую на огляд всіх проблем, які протягом десятиріч накопичувались у цій сфері. До того ж в даному випадку я висловлюю лише власну позицію, сформовану як на базі вивчення цього питання в теоретичній площині, так і на особистому досвіді. Сподіваюсь, що інформація про дещо з цього буде корисною для читачів. В той же час розумію, що дехто не погодиться з моїми висновками, і я відкритий до дискусії, безперечно, якщо будуть наводитись аргументи та розрахунки, а не емоції та лайливі вислови. Але про все по черзі.
Я проживаю в житлово-будівельному кооперативі в центрі Києва. Мій будинок є певною мірою типовим для будівництва сімдесятих років минулого століття і офіційно введений в експлуатацію на початку 1975 року. Хоча він розташований в досить престижному місті – поруч з Ботанічним садом, і ціна квадратного метру в ньому на піку становила 4-4,5 тис. дол. за кв. м., але загальний стан будинку, м'яко кажучи, бажає бути кращим. За всі ці тридцять чотири роки в будинку капітальний ремонт взагалі не проводився, та навіть поточні ремонтні роботи здійснювались в край обмеженому обсязі. Майже всі системи життєзабезпечення будинку знаходяться у вкрай занедбаному стані. З двох ліфтів з середини 2007 року працює лише один, до того ж і той постійно ламається. Представники ОТІС (організації, яка обслуговує утримання ліфтів в робочому стані), подивившись на характер поломок, зробили висновок, що дешевше встановити новий ліфт, ніж ремонтувати старий. Працюючий ліфт в ненабагато кращому стані.
Незважаючи на формальний статус кооперативного товариства, протягом десяти років (до початку 2008 року) жодного разу не вдавалось провести загальні збори ЖБК. Члени кооперативу просто не збирались на них навіть при наявності особистих запрошень. Будинок все більше і більше деградував.
Намагання мешканців ліквідувати ЖБК та перейти на обслуговування до ЖЕУ виявились марними. Там відмовились брати на баланс та обслуговування будинок в настільки занедбаному стані, з інфраструктурою, що розвалювалась прямо на очах. Сказали, от спочатку все відремонтуйте, а потім поговоримо.
Наприкінці 2007 року у зв'язку з тяжкою хворобою звільнився багаторічний голова правління ЖБК. Зі слабким головою правління було погано, але без нього ситуація стала просто критичною. Банк, що обслуговує ЖБК, дізнавшись про звільнення голови правління, відмовився проводити платежі. В результаті цього виникла заборгованість по зарплаті двірнику, бухгалтеру та інших найманим працівникам. Припинились оплачуватись рахунки за електроенергію, послуги ОТІСа. Взагалі до повної катастрофи почала доходити ситуація зі сміттям, коли в наслідок заборгованості його припинили вивозити.
Спроби вмовити когось з мешканців очолити кооператив закінчувались нічим. Ніхто не хотів брати на себе всі ті проблеми, з яким зіштовхнувся ЖБК, при тому що зарплата голови правління складала на той момент аж шістсот гривень.
Довго так продовжуватись не могло. Ще трохи і мешканці просто по самі вуха були б в багнюці. І тоді я запропонував наступний варіант. Я сказав, що дам згоду на те, щоб очолити правління ЖБК, при чому на безоплатній основі, але при виконанні певних умов. Мають відбутись повноважні збори членів (тобто повинні бути присутні дві третини загальної чисельності членів ЖБК), на яких будуть прийняти два принципових рішення. По-перше, крім стандартних комунальних платежів буде введено відрахування в ремонтний фонд (такі внески передбачені статутом ЖБК, але років з двадцять їх не збирали), по-друге, за рахунок цих коштів буде виплачуватись зарплата керуючому будинком (коменданту). В цьому випадку поточною діяльністю має опікуватись саме комендант, а правління повинно виконувати лише функцію наглядової ради.
Ми розглядала декілька варіантів розрахунку розміру цих внесків у ремонтний фонд, як виходячи з квадратних метрів, так і з кількості тих, хто проживає у квартирі. Кожний з них мав свої плюси та мінуси. В результаті зупинились на варіанті, при якому власник однокімнатної квартири щомісячно повинен сплачувати в ремонтний фонд 50 грн., двокімнатної – 80 грн., трикімнатної – 110 грн. Зрозуміло, що це лише частково покривало потреби будинку, але ми розуміли, що навіть ці внески для багатьох будуть непосильними.
Не буду розповідати про всі деталі підготовки та проведення цих зборів ЖБК, але необхідні рішення були прийняті і достатню кількість підписів членів ЖБК під ними зібрано. Так в березні 2008 року я став членом правління ЖБК, а потім обраний головою правління, повісивши добровільно собі на шию це ярмо. Єдиним позитивом цього рішення для себе я можу вважати можливість відчути зсередини ті проблеми, з якими зіштовхуються в житлово-комунальному господарстві.
Вирішенням ж яких проблем прийшлось займатись одразу. По-перше, не стояла черга з бажаючих працювати комендантом при зарплаті 1200 грн. "чистими", хоча це максимум, що ми могли дозволити собі йому платити. По-друге, незважаючи на законність цього рішення, не всі мешканці погодились робити внески в ремонтний фонд в такому обсязі.
Першу проблему нам вдалось якось вирішити погодившись, що комендант за ці гроші буде реально працювати не повний робочий час, а лише один-два дні на тиждень. З вирішенням другої проблеми все виявилось складніше. В нашому 80 квартирному будинку власники 30 квартир мають ті чи інші пільги по сплаті комунальних платежів. Так у нас проживає 2 інваліди війни, 5 учасників війни, 19 дітей війни, 4 ветерани збройних сил, 1 сім'я загиблого учасника війни, 6 ліквідаторів ЧАЕС, 1 вдова співробітника спецслужб. І дехто з них, навіть роз'їжджаючи на BMW, дозволяє собі заявляти, що держава йому надала пільги по сплаті комунальних платежів, тому ніяких додаткових внесків він здійснювати не буде. Теж саме можна почути і від менш забезпечених мешканців, що мають ті чи інші пільги, встановлені державою. Хоча слід визнати, що багато з "пільговиків" все ж таки сплачує внески в ремонтний фонд, причому в повному обсязі. А чисельність тих, хто взагалі не платить або сплачує лише частину від того, що мали б платити в ремонтний фонд, складає десь 15 – 18 осіб.
Позиція правління з цього приводу така. Безперечно, ми могли би судитись з ними, бо рішення ЖБК було прийнято у відповідності зі статутом і є обов'язковим для всіх, хто мешкає в будинку, навіть якщо вони не є членами кооперативу. В той же час реально, враховуючи всі особливості нашого судочинства, витрати зусиль і грошей не варті того, тому вирішили скористатись достатньо цинічним підходом до вирішення цієї проблеми. І прошу вибачити, якщо хтось буде трохи шокований його публічним проголошенням. В даному випадку я чесно вказую на реальний підхід до вирішення досить непростого з етичної точки зору питання встановлення тарифів на рівні необхідному для підтримання функціонування будинку, в умовах низької платоспроможності значної частини її мешканців.
Отже правління прийняло для себе, зрозуміло офіційно не оформлюючи його, наступне рішення. Якщо мова йде про дійсно одиноких людей похилого віку, які не можуть сплачувати внески до ремонтного фонду, то ми просто будемо чекати, коли вони помруть, і вже від спадкоємців вимагатимемо погасити наявну заборгованість. Так як без згоди ЖБК деякі документи по спадщині буде оформити неможливо, то спадкоємці, бажаючи отримати досить дорогу нерухомість в центрі міста, будуть змушені всю заборгованість по відрахуванням в ремонтний фонд погасити. Що ж стосується більш заможних "пільговиків", здоров'я яких не віщує нічого поганого, то в цьому випадку правлінню прийдеться чекати, коли їм буде потрібна та чи інша довідка від ЖБК. А от отримати вони її зможуть лише у разі погашення всіх боргів, у тому числі і в частині внесків до ремонтного фонду.
Що ж вдалось вирішити за рахунок тих невеликих коштів, які почали додатково надходити в ЖБК. По-перше, літом 2008 року вдалось відремонтувати дах будинку, бо всі житлові помешкання та загальні коридори останнього поверху були вщент залиті водою. Мешканці цього поверху в прямому сенсі ридали бо стелі та стіни їх осель суттєво постраждали. І їм навіть не було кому скаржитись на це. Ремонт покрівлі даху нам обійшовся в 32 тис. грн. З ремонтниками ми домовились зробити оплату в два етапи. Половина у вигляді авансу сплачувалась зразу, а друга половина – протягом двох місяців після підписання акту про виконання робіт. Причина для такої розстрочки була банально проста – не було достатньо коштів для ремонту. Як зізнавався мені директор компанії, що займалось ремонтом, такий ж обсяг робіт, але проведений по контракту з ЖЕУ за рахунок бюджетних коштів, обходиться вдвічі дорожче, бо майже половина коштів потім у вигляді хабарів розходиться між чиновниками різних рівнів. Ремонт був зроблений достатньо якісно, і сподіваюсь, років 5-7 проблем з дахом у нас не буде.
Вже в травні-червні цього року вдалось надбудувати металевий дах над тамбуром при вході в будинок. Раніше наші "відповідальні" мешканці дозволяли собі скидати на нього все, що заманеться, в результаті чого в руберойді виникали тріщини, через який просочувалась вода. Внаслідок чого всі ремонтні роботи по фарбуванню стелі та стін на першому поверху будинку втрачали всякій сенс. Після того, як металевий дах над тамбуром був надбудований (це коштувало десь 18 тис. грн.) з'явилась можливість зайнятись повноцінним ремонтом першого поверху будинку. А ще просто "горить" проблема заміни теплопровідних труб в підвалі. І це, як то кажуть, "кров з носу" прийдеться робити протягом серпня місяця, коли будуть проводитись щорічні роботи по ремонту тепломереж і перекриватись труби з гарячою водою. І на це ще буде потрібно десь вісім-десять тисяч гривень.
З того, чим може пишатись правління, доцільно ще назвати перехід на обслуговування в Державний інформаційно-обчислювальний центр (ДІОЦ). В результаті цього кроку з'явилась можливість контролювати реальний стан справ з комунальними платежами мешканців будинку і з платежами будинку за опалення, газ, гарячу і холодну воду та водовідведення.
Як не дивно, але і звичайний обхід комендантом квартир всіх номінальних боржників та звірка наявних розрахунків, дозволив змусити несумлінних платників скоротити загальну суму заборгованість по комунальним платежам до пристойного мінімуму.
Ще одним позитивом стало рішення правління заварити всі люки до шахти сміттєзбірника. Члени правління усвідомлювали, якщо це питання виносити на загальні збори, то не факт, що вдасться провести позитивне рішення. Ми розуміли, що власники квартир, які живуть на останніх поверхах, не будуть бажати виносити сміття в кульках на вулицю, особливо враховуючи роботу лише одного маленького ліфту. Тому правління прийняло самостійне, певною мірою волюнтаристське, непогоджене із загальними зборами членів ЖБК, рішення. Головними аргументами для цього було бажання позбавитись запаху та бруду, який пов'язаний зі сміттєзбірником. Ще однією важливою причиною для прийняття такого рішення була проблема з двірником. Зарплата двірника складає 700 грн. "чистими". Зрозуміло, що за такі гроші щоденно копирсатись в смітті бажаючих, прямо скажемо, не багато. Тому двірник мала можливість просто шантажувати правління ЖБК, погрожуючи з будь-який момент звільнитись. І тоді або коменданту потрібно було б ставати і вигрібати то сміття, або чекати як протягом тижня сміття в шахті сміттєзбірника досягне останнього поверху будинку. Незважаючи на обурення певної частини мешканців, ми отримали позитивний результат, бо всі таки почали виносити сміття на вулицю, хоча лайку на свою адресу після того мені довелось почути не один раз. Але то пусте, бажана ціль була досягнута.
Це рішення відкрило шлях до двох інших позитивних подій. По-перше, вдалось поставити під певний контроль двірника і змусити її не тільки на дворі біля контейнерів зі сміттям прибирати, але хоча б раз на тиждень протирати ліфт та прибирати сміття на сходах. По-друге, і це мене дуже тішить, обов'язок мешканців будинку виносити сміття на вулицю дозволив укласти з ГрінКо (компанією, що вивозить сміття) угоду щодо роздільного збирання відходів. Нещодавно був встановлений додатковий жовтий контейнер для скла, пластика та паперу. При цьому ми не були впевнені, в якій мірі мешканці будинку готові розділяти сміття, тому виходили з того, що цей контейнер буде вивозитись раз на тиждень. Але, і це особисто мене приємно здивувало, мешканці, причому не тільки нашого, але і деяких прилеглих будинків, почали активно відокремлювати згадані вище види відходів та кидати в цей жовтий контейнер. В результаті цього довелось навіть домовлятись з ГрінКо про вивезення відходів з цього контейнеру двічі на тиждень. І хоча це призведе до деяких додаткових витрат, але мене це не лякає. Я навіть думаю запропонувати Грінко піти на експеримент і встановити ще один додатковий бак виключно для скла. Може згодом і спробуємо домовитись з ними з цього приводу. Мій досвід, в даному випадку, показує, що твердження про неготовність наших людей сприяти екологічному роздільному збиранню відходів, насправді, не відповідають дійсності. Ми можемо, хоча і не завжди, бути європейцями не тільки за географічним розташуванням, але і за принципами поведінки.
Але спустимося на землю і повернемося до проблеми тарифів. Для того, щоб дискутувати наскільки тарифи реальні, пропоную подивитись структуру доходів та витрат нашого звичайного ЖБК. При цьому в даному випадку я пропоную разом проаналізувати тільки експлуатаційні витрати ЖБК. Дискусія ж щодо витрат на гарячу та холодну воду, опалення, газ потребує конкретних розрахунків, і взагалі є окремою темою функціонування всієї системи стосунків в комунальному секторі, тому пропоную відкласти її для окремого обговорення. Я обіцяю через певний час до неї повернутись.
Отже в моєму будинку загальна корисна житлова площа, за яку сплачують мешканці будинку, складає 3912,47 кв. м. До останнього підвищення тарифів за утримання будинку та прибудинкової території мешканці мали плати 1,1 грн. за 1 м. кв. житлової площі. При цьому, наскільки я знаю, це був єдиний тариф для всіх житлових багатоквартирних будинків Києва. Якщо виходити з наївного припущення, що всі мешканці будинку вчасно і в повному обсязі сплачують комунальні послуги, то це означає, що з ДІОЦ на рахунок ЖБК за місяць має бути перераховано 4303,07 грн. При цьому, маючи на увазі пільговиків, які платять менше, і за яких потім доплачують органи влади, то насправді, на рахунок повинно надійти лише 3912,47 грн. Але і в цьому випадку зробимо припущення, що ці доплати з держбюджету надходять вчасно. Отже ми маємо 4303,07 грн. Як же вони витрачаються?
Наш ЖБК щомісячно повинен здійснювати наступні платежі (за даними за травень 2009 року):
ОТІС, за обслуговування одного працюючого ліфту – 554,59 грн.
Київенерго за електроенергію, що використовується на загальнобудинкові цілі (ліфт, освітлення коридорів, сходів тощо) – 486,48 грн. (взимку десь виходить 550-600 грн.).
ГрінКо за вивезення сміття – 1076 грн.
Нарахована зарплата осіб, що мають трудові стосунки з ЖБК:
Бухгалтер – 752 грн. (це зарплата колишнього бухгалтера, яка звільнилась в червні, бо не захотіла за ці "копійки" вести весь бухгалтерський облік та звітність ЖБК, яка не відрізняється від інших звичайних підприємств; з липня з великим трудом вдалось вмовити іншого бухгалтера, але її "чиста" зарплата буде дорівнювати 800 грн., тобто з урахуванням податків це буде десь під одну тисячу грн.);
Двірник – 810 грн.;
Сантехнік – 350 грн.;
Електрик – 120 грн.;
Паспортистка – 120 грн.;
Ліфтеру за додатковий поточний контроль проблем з ліфтом – 100 грн.
Тут слід додати, що це без врахування з/п коменданта, якому ми сплачуємо за рахунок коштів ремонтного фонду. Його "чиста" з/п складає 1200 грн., а по відомості нараховується 1470 грн.
Крім того існують нарахування на фонд з/п. Вони складають 1372,3 грн. Без врахування внесків до фондів від зарплати коменданта, розмір цих відрахувань дорівнює десь 830 грн.
Кожний з читачів, зрозуміло якщо є бажання, може висловитись з приводу того, чи не переплачуємо ми комусь з цих працівників.
Отже, що ж залишається в ЖБК в травні після здійснення виплат по зарплаті (3082 грн.) та оплаті послуг сторонніх організацій (2117,07 грн.)?
А залишається мінус 896 грн. Тобто ми повинні або комусь з працівників не виплатити зарплату, або не розрахуватись за послуги. Безперечно ми можемо не платити мізерну зарплату, якщо сподіваємось, що вони нас не пошлють кудись подалі, або не розрахуватись за послуги, якщо хочемо, наприклад, взагалі без єдиного ліфту залишитись і ходити пішки, або розгрібати руками і ногами сміття біля будинку, бажаючи потрапити до нього. Насправді ж ми щомісячно за рахунок коштів свого ремонтного фонду змушені покривати поточні витрати. Іншого виходу у нас просто не має.
При тому що загальна щомісячна сума ремонтного фонду має у кращому випадку складати лише 5960 грн. І це у разі якщо б всі в повному обсязі здійснювали внески туди.
Слід також згадати політику місцевих та центральних органів влади. Одні з них розповідають про "космічні" тарифи з якими борються, не покладаючи власного живота, інші – умивають руки, заявляючи, що грошей в місцевому бюджеті не має, тому на жодну допомогу від них чекати не слід. Так, наприклад, коли мені довелось звернутись в КМДА та райдержадміністрацію з проханням надати цільову фінансову допомогу для встановлення металевих сіток навколо будинку бо падає облицювальна плітка (нещодавно лише за щасливим збігом після падіння однієї такої не вбило людину), то отримав відповідь про те, що ЖБК є самостійною організацією (а то я цього не знав – Б.К.) і зобов'язаний сам забезпечити встановлення подібних сіток. Якщо ж цього не буде зроблено, то керівник ЖБК нестиме відповідальність аж до кримінальної. А на запитання де взяти немалі гроші на це (за розрахунками потрібно щонайменше десять 35-40 тис. грн.), відповідь була – це ваші проблеми. При цьому одночасно з райдержадміністрації надходять грізні листи з вимогою враховувати при встановлені внесків до ремонтного фонду фінансовий стан мешканців будинку, бо ті скаржаться в усі інстанції.
Який же висновок з всього цього.
Житлово-комунальний сектор, принаймні Києва, вже зараз знаходиться в стані колапсу. Городяни реально не знають, і, до речі в більшості своїй, не хочуть знати скільки коштує підтримування будинків не те що в нормальному, а хоча б мінімально допустимому стані. Ніхто не питає, скільки грошей збирається на утримання будинку, скільки коштує вивезення сміття, та яку зарплату отримує двірник чи сантехнік в будинку.
При цьому політики та державні чиновники не зацікавлені в проведенні реформ в комунальному секторі і тому підігрують популістським настроям. Бо це крім політичних дивідендів "як захисників народу", дає можливість здійснювати розподіл коштів з місцевого та центрального бюджетів, необхідні для утримання комунального господарства від повного розвалу, в ручному режимі, збагачуючись на цьому.
Особливо мушу відзначити ситуацію з ЖБК та, так званими, товариствами співвласників житла. Їх мешканці стають фактично заручниками свого бажання брати на себе відповідальність за стан будинків. Бо якщо будинок обслуговується в ЖЕУ, то мешканці квартир сплачують лише комунальні внески, і відповідальність за підтримання будинку в мінімально достатньому стані лежить на ньому. Місцеві органи влади змушені витрачати додаткові бюджетні кошти на ремонт будинків, що находяться на обслуговуванні в ЖЕУ. У разі будь-яких НП, як то травм, не кажучи вже про загибель людей, що трапились у зв'язку з незадовільним станом будинків, до кримінальної відповідальності можуть бути притягнуті не тільки керівники ЖЕУ, а і місцевих органів влади. Більш того вони, насправді, кревно зацікавлені в цьому, бо чим більше потрібно буде розподілити між підконтрольними їм ЖЕУ, тим більше вони зможуть покласти у власні кишені. Якщо ж будинок належить ЖБК чи обслуговується товариствами співвласників житла, то вся відповідальність та всі фінансові проблеми лягають на гаманці їх мешканців. Особливо цей тягар відчувається у відносно невеликих за розміром житлових будинках, до того ж побудованих достатньо давно. Сама існуюча система стосунків в ЖКГ відштовхує мешканців будинків від бажання брати на себе відповідальність за їх стан.
До речі, для мене є показовим рівень нерозуміння наявних причинно-наслідкових зв'язків у комунальному секторі з боку міністра з питань ЖКГ пана Кучеренко. Той днями заявив, що проблеми з тарифами пов'язані з тим, що міністерство не має можливості відсторонити від виконання службових обов'язків керівників, наприклад, міськводоканалу чи ЖЕУ. Цей пан, схоже, не може навіть уявити, що це не функція міністерства звільняти з роботи керівника якоїсь обслуговуючої контори. Насправді ж завдання міністерства полягає у розробці та впроваджені механізмів, які б дозволили без дешевої демагогії та популізму створити умови для конкуренції в ЖКГ та встановлення прозорих, зрозумілих всім мешканцям будинків тарифів на комунальні послуги. Хоча потрібно розуміти, що в будь-якому випадку вони будуть недешевими. А саме цього за багато років, ні урядом, ні міністерством з питань ЖКГ, не зроблено.
P.S.
Моя щира подяка всім, хто відгукнувся на моє прохання надати інформацію щодо розміру комунальних тарифів в різних населених пунктах України. Мені здається, що інформація, яку надали дописувачі, достатньо цікава, в тому числі і з точки зору розуміння, чи є завищеними тарифи на комунальні послуги, які встановила КМДА.
Прошу також вибачення за те, що ця стаття вийшла настільки великою. Я, спілкуючись з редакторами видань, завжди жартую, що стислість – це сестра не мого таланту.:-)
