Тетяна Монтян Юрист

В "Чотирьох Сезонах" четвертий сезон вішають локшину на вуха: жертви забудовника нарешті збунтувалися

10 квітня 2012, 20:36

П’ять чи шість років тому жертви забудовників житлового комплексу Чотири Сезони сплатили по 1200 доларів за метр – але квартир досі не отримали. На днях горе-покупці звернулися до мене з проханням проаналізувати договір, за яким вони вклали свої кревні в будівництво цього ЖК. Вже більше ніж три роки їхні “омріяні оселі” перебувають в стані “легкого недобуду”, а забудовник — якесь  ТОВ “УМК” – щодня розказує, що “ось-ось добудує”.

Між тим, будинок досі не здали в експлуатацію. До нього не підключили ані до водопостачання-водовідведення, ані електрику, ані опалення. Неофіційно співробітники “Київенерго” та “Водоканалу” повідомляють, що наявні лише тимчасові, так звані “будівельні” договори. А що стосується “стацінарного” підключення до комунікацій – то до нього забудовник ще навіть не приступав. Тим не менше, деякі відчайдухи, які вклали все до останньої копійки в цей недобуд, і яким тепер просто нема куди подітись — примудряються робити ремонти навіть в цих умовах.

Однак, повернемось до договорів та оцінимо, чи є у нещасних жертв хоч примарні шанси колись вселитися в будинок, побудований за їхні гроші. Договір виявися настільки прекрасним, що у мене виникло непереборне бажання поділитися своїми враженнями від нього з широкими колами громадськості. 

Отже, цей шедевр контрактуального жанру називається “Попередній договір”. Його предметом є те, що “Сторони зобов’язуються в майбутньому (!) укласти і належним чином оформити Договір купівлі-продажу нерухомого майна”, а саме — квартири, “яка на момент укладення Основного договору буде знаходитися в житловому будинку за адресою: м. Київ, Голосіївський район, вул. Онуфрія Трутенка, 3”.

Що ж таке це “майбутнє”, і як його можна визначити? Будинок мали здати в експлуатацію ще в першому кварталі 2009 року. Договір вказує, що датою введення в експлуатацію має стати день затвердження Акту державної приймальної комісії. Через 90 днів після цієї дати сторони зобов’язалися укласти Основний договір. Тобто, теоретично це може не відбутися ніколи. Адже “Покупці” не мають жодного реального впливу на забудовника, аби змусити його таки добудувати будинок та ввести його в експлуатацію.

Між іншим, в Головне управління житлового забезпечення КМДА, яке видає правовстановлюючі документи на всі новозбудовані будівлі в Києві, з приводу цього будинку ще звернень не було. Тобто, забудовник особливо не поспішає з його уведенням в експлуатацію.

Далі. “Попередні” договори, укладені з більшістю  “Покупців” майбутніх квартир в  “Чотирьох Сезонах”, навіть не були завірені нотаріально! А отже, це – просто папірці.

Слід зазначити наступне: укладаючи попередній договір про майбутню купівлю-продаж об'єкту нерухомості, слід орієнтуватися на форму основного договору. Згідно зі ст. 657 Цивільного Кодексу України, договір купівлі-продажу нерухомого майна, яким в Україні, на відміну від цивілізованого світу, вважаються квартири та інші приміщення в багатоповерхівках – укладається в письмовій формі. Він підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. 

Досить категорично висловився з цього приводу Верховний Суд України у своєму рішенні від 6 лютого 2008 року: "...відповідно до вимог статей 635, 657 ЦК України, попередній договір купівлі-продажу квартири має бути укладений у письмовій формі з обов'язковим нотаріальним посвідченням, оскільки попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору. У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним."

До речі, у своїх висновках наші суди  саме з цього питання надзвичайно  послідовні – і вважають нікчемними незавірені нотаріально договори. Можете пересвідчитись у цьому, відкривши Реєстр судових рішень – таких висновків там незліченна кількість. 

Ви зрозуміли, шановні “Покупці” квартир в  “Чотирьох Сезонах”? Ваші “договори”, якщо вони не завірені нотаріально –  є нікчемними. А отже, не варті навіть паперу та фарби з лазерного принтера!

Але якщо у когось цей папірець навіть “пройшов нотаріуса” — від цього легше не стане. Так, окремим пунктом в договорі (1.7) зазначено наступне: 

“Сторони усвідомлюють, що цей договір не є інвестиційним договором, договором на пайову участь у будівництві житла, договором купівлі-продажу майнових прав та не породжує (не встановлює) відповідних правових відносин, а предмет цього договору, відповідно, не є об’єктом інвестиційної діяльності  чи майновими правами. Сторони свідчать, що цей Договір не приховує будь-які реальні (фактичні) відносини між Сторонами та за своєю суттю є виключно попереднім”.

Тож під чим добровільно підписалися “Покупці”? А під тим, що не можуть навіть гіпотетично претендувати на те, щоб суд визнав за ними право власності на їхні недобудовані квартири (на відміну від “щасливих” підписантів “інвестиційних”, “пайових” та тому подібних, в переважній більшості теж лохотронних, договорів). Змусити забудовника — ТОВ “УМК” – укласти Основний договір, якщо забудовник не побажає його укладати, “Покупці” теж не зможуть.



Ось тематична цитата з однієї з Ухвал Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України: 

“... відповідно до ст. 635 ЦК, порушення сторонами своїх зобов’язань, що ґрунтуються на попередньому договорі, може тягти наслідки, передбачені законом або договором. Зокрема, сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення основного договору на підставі попереднього договору, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням укладення основного договору. Крім того, договором може бути встановлено й інші підстави відповідальності. Вирішуючи спір, суд першої інстанції на зазначені вимоги закону уваги не звернув, не з’ясував, які правові наслідки було передбачено договором у разі необґрунтованого ухилення сторонами від укладення договору та чи могло бути реалізоване двостороннє зобов’язання сторін укласти основний договір примушенням до укладення договору.” 

Пояснюю простими словами: для того, щоб “Покупці” майбутніх квартир в  “Чотирьох Сезонах” могли змусити забудовника укласти з ними Основний договір, ця можливість має бути передбачена в самому Попередньому договорі. Як неважко здогадатись, подібного пункту в даному “Попередньому договорі” – немає. 

Якщо “Покупці” чимось незадоволені, вони можуть розірвати договір достроково та сплатити “Продавцю” штраф в розмірі 5% від сплаченої суми.

Себе забудовник теж не пожалів — у разі перевищення термінів введення будинку в експлуатацію, він має сплатити “Покупцям” пеню в розмірі 0,1% від суми сплачених “Покупцем” авансових платежів за кожен день прострочення, починаючи з 01 липня 2009 року. Тобто, це 100 баксів на день на користь тих, хто сплатив 100 000 баксів. Враховуючи прострочку вже біля 1000 днів, це якраз ти самі 100 000 баксів.

Цікаво — хтось із “Покупців” розраховує на те, що отримає за цим пунктом договору хоч щось? Чи отримає хоч хтось компенсацію за ці три роки простою – з огляду на те, що забудовник, злякавшись конфлікту з “покупцями”, пообіцяв здати будинок в середині поточного року? Цікаво також, скільки покупців можуть розраховувати на компенсацію, якщо статутний капітал “Чотирьох сезонів” складає двісті тисяч доларів – цю інформацію можна побачити на сайті компанії.



А між тим забудовник продовжує “продавати” квартири — як в майже збудованому будинку, так і в сусідньому, від якого стирчить поки що кілька поверхів. І — можете собі уявити — ЛЮДИ КУПУЮТЬ!!! Можна ще зрозуміти, чому кілька років тому перші покупці спокусилися на це житло – ходили чутки, що на забудові “в долі” Міноборони. І судячи з того, що чиновники міністерства не піднімають ґвалту – забудовник вже “нагодував” їх по самісінькі зябра. Але те, що люди наважуються віддавати свої кревні ЗАРАЗ, після того, як багато років поспіль тривав цей цирк на будмайданчику – це й справді незбагненно!

А знаєте, як відбувається та оформлюється будівництво багатоповерхівок в цивілізованих країнах? І чи відомо вам, як вони обслуговуються після введення їх в експлуатацію?

Насамперед, забудовник купує або орендує земельну ділянку. Усі публічні обмеження та обтяження щодо неї на користь суміжних земельних ділянок мають бути заздалегідь визначені. Забудовник затверджує в компетентному органі проект, “прив’язаний” саме до цієї ділянки, в результаті чого отримує дозвіл на будівництво.

Після того, як проект затверджено, майбутній будинок розподіляється на окремі юніти – квартири чи нежитлові приміщення. Кожному юніту присвоюють номер. Прописуються правила щодо порядку управління  будинком (аналог “статуту квартирного товариства”). Усе це реєструється в реєстрі. З моменту реєстрації – майбутні квартири чи нежитлові приміщення можна продавати-купувати. 

Майбутні покупці юнітів мають погодитися на умови “статуту”. Тобто – на прописаний забудовником порядок прийняття колективних рішень щодо будинку як цілісного майнового комплексу. Як неважко здогадатись, конкуренція змушує забудовників розробляти досконалі “статути”. Адже, чим кращий статут — тим охочіше покупці придбають юніти саме в їхньому будинку!

А у нас — ви самі все знаєте. Ділянка виділяється невідомо кому, невідомо навіщо, на казна яких підставах. До неї можуть “приліпити” будівельний проект, який не враховує особливостей ділянки – ландшафтних, інфраструктурних та інших. А потім – людям “продають” повітря. Тобто, з них збирають гроші під папірці, наявність яких абсолютно не гарантує отримання “покупцями” в майбутньому правовстановлюючих документів на квартири, побудовані за їхні кошти. 

І навіть якщо будинок таки здається в експлуатацію, а люди отримують свої свідоцтва про право власності, у них починається черговий етап боротьби з бєспрєдєлом. Тепер вже – “управляючих кампаній”, нав’язаних їм забудовниками. Останні кігтями та зубами пручаються, аби тільки не дати людям самоорганізуватись та самим обслуговувати свої будинки — за реальними цінами, а не за дикими, намальованими управляючими компаніями “зі стелі”.

Дійсно – “Наших Людей” (С) ніякими “МММ”, ніякими “Еліта-Центрами”, ніякими “Троєщиньськими Вежами” чи “Срібними Бризами”  - НІЧИМ напоумити неможливо!!! Вже багато років ми з чоловіком закликаємо населення не ризикувати і не “купувати” квартири, на які немає правовстановлюючих документів — але куди там! Як глузливо зауважив мій чоловік, прочитавши “Попередній договір” від “Чотирьох Сезонів”: “Я не здивуюсь, люба, якщо ти притягнеш з чергового недобуду угоду, укладену олівцем на туалетному папері!”

Але якщо з населенням нашим давно все зрозуміло, то до державних органів, до правоохоронців таки є питання. І питання це – коротке і просте: “Доколє?!”











powered by lun.ua
Коментарі — 23
Роман Гуро _ 13.12.2012 02:16
IP: 82.193.102.---
Дім доречі сдано та введено в эксплуатацію, і це таки світло в цій темній історіі. Так і до документів дойде. Проте ОСББ таки заломило ціну в 5грн. за квадрат. З огляду на передні іх заслуги, ще не відомо, як вони взагалі будуть виконувати цю функцію.
jein _ 24.07.2012 23:26
IP: 94.76.100.---
Таня, свіжі новини: Будинок на Трутенка 3 включено в перелік об"єктів для придбання в рамках програми "доступне житло" кредит під 3% (соціальна ініціатива президента). Підтвердження – перелік на сайті мінрегіонбуду за посиланням http://minregion.gov.ua/index.php?option=com_content&view=article&id=8:guestbook&catid=39:all&Itemid=47&lang=uk Отже, в наших можновладців цей будинок на гарному рахунку! І хто його туди включив?
Tetiana Montian _ 19.04.2012 22:24
IP: 89.252.16.---
юра:
То что Вы признаетесь что ЛОХ, и на верно не только в медецине-это радует...Хоть в чем то Вы признались...Вы еще и склочник...Собираете склоки и на этом делаете себе пиар...А реальных дел кроме как борьба с Жеком-пшик.Забыл -еще бои без правил...
Купіть Буквар, юра. Звісно, в житті вже не допоможе, але хоча б для порядку.
юра _ 18.04.2012 09:34
IP: 95.135.62.---
То что Вы признаетесь что ЛОХ, и на верно не только в медецине-это радует...Хоть в чем то Вы признались...Вы еще и склочник...Собираете склоки и на этом делаете себе пиар...А реальных дел кроме как борьба с Жеком-пшик.Забыл -еще бои без правил...
Tetiana Montian _ 14.04.2012 14:57
IP: 89.252.16.---
юра:
пожалуйста не оскорбляйте людей!!!!Они не лохи...Сколько лет- а вы спросите у чиновников сколько лет им надо что б не выкручивали руки застройщику при согласовании всех документов...Спросите у нардепов сколько лет надо чтоб упразднить хождение по кабинетам чиновников и выклянчивать все согласования...
юра, я теж лох – наприклад, в медицині. Тому мені навіть на думку не спаде самій собі вирізати апендицит.
cake66 _ 11.04.2012 18:25
IP: 109.158.66.---
дякую п. Монтян за безкоштовний лікнеп з громадянських прав в нерухомості. Примітно що цей липовий договір називається Попердній договір а депозит (який в цивілізованих країнах становить не більше 10% від ціни) покупець має заплатити уже зараз! Впевнена що платили не 10% а всі 100% наперед. Біда не в тому що народ наївний біда в тому що держава народ не захищає. Для тих хто на верху це все мишина возня. В Англії розписані Стандартні Умови Куплі/Продажу де держава разом з Радою Правників розробила правила-механізми куплі-продажі нерухомого майна. У випадку проблем скривдженій стороніє куди звертатись і на що посилатись. Але на додачу в Англії ніхто не купує будинок чи квартиру без допомоги правника. А в Україні чомусь нормально кидати 100% ціни готівкою ковбою-забудовнику а потім плакатись.
юра _ 11.04.2012 17:46
IP: 93.74.130.---
и Ваша дешевая манера общения с людьми -говорит о квалификации как юриста и неуважение к людям...Такой Вы наверно ЮРИСТ
юра _ 11.04.2012 17:43
IP: 93.74.130.---
пожалуйста не оскорбляйте людей!!!!Они не лохи...Сколько лет- а вы спросите у чиновников сколько лет им надо что б не выкручивали руки застройщику при согласовании всех документов...Спросите у нардепов сколько лет надо чтоб упразднить хождение по кабинетам чиновников и выклянчивать все согласования...
Михаил Котов _ 11.04.2012 17:43
IP: 91.202.128.---
юга, а ві неустойку уже получили?)
skeptik111 _ 11.04.2012 17:27
IP: 93.75.226.---
Чёта проблемы с добавлением комментов в блог. (((
Yury Korolyuk _ 11.04.2012 15:03
IP: 93.75.73.---
Шановна п. Тетяно!

Дякую вам за інформацію про "Чотири сезони". З великою цікавістю читаю матеріали на вашому блозі. А цих нещасних "інвесторів" справді щиро шкода... На думку приходять слова з Біблії: якщо Бог хоче покарати людину, то позбавляє її розуму. Віддати свої гроші на підставі такого "договору"... Просто не має слів.

Бажаю Вам успіхів!

Р.S. До речі, яка подальша доля законопроекту про ОСББ?
skeptik111 _ 11.04.2012 11:30
IP: 93.75.226.---
Дело не в законах...и даже не в форме договоров! ((
Tetiana Montian _ 11.04.2012 11:28
IP: 89.252.16.---
бабуня:
юра:
Юро, та у Вас же так прозоро: на лобі видно наліпку: "Юра з Чотирьох сезонів". Ох шкварчить під вами сковорідка, Монтян газ уже запалила:)
У Юри – "стокгольмський синдром". Між тим, моєю метою не є нашкодити забудовникам – я просто хочу, щоб нещасні лохи таки отримали свої квартири, незважаючи на те, що їхніми договорами можна хіба що підтертися.
Tetiana Montian _ 11.04.2012 11:11
IP: 89.252.16.---
юра:
именно с Чктырех сизонов...и такой же покупатель как и другие,,при этом не поленился изучить документы у застройщика...Меня ни чего не пугает- единственное -вот такие как Мунтян воду мутят и себе пиар делают...
Юра, а скільки років має пройти, перш ніж ви зрозумієте, що вас кинули?;)
юра _ 11.04.2012 11:06
IP: 93.74.130.---
именно с Чктырех сизонов...и такой же покупатель как и другие,,при этом не поленился изучить документы у застройщика...Меня ни чего не пугает- единственное -вот такие как Мунтян воду мутят и себе пиар делают...
бабуня _ 11.04.2012 10:54
IP: 91.215.71.---
[
юра:
Юро, та у Вас же так прозоро: на лобі видно наліпку: "Юра з Чотирьох сезонів". Ох шкварчить під вами сковорідка, Монтян газ уже запалила:)
Realpik _ 11.04.2012 10:33
IP: 87.255.17.---
XBrut:
ага, а россияне платят вот такую цену
http://www.vesti.ru/videos?vid=261497&cid=1202
Я и подчеркнул, что при любом самом грамотном законодательстве думать нужно головой – законы сами по себе не гарантируют ничего (особенно на постсоветских территориях), их задача – минимизировать риски и в случае необходимости дать возможность обманутому выиграть суд.
Tetiana Montian _ 11.04.2012 10:19
IP: 89.252.16.---
юра:
Уважаемая Татьяна. Вроде бы все ничего, как Вы описали в своем пасквиле, только одно но: во первых -чтоб критиковать или чернить-для начала изучите полный пакет документов,во вторых- в своей жизни Вы хоть что нибудь сделали? а то складывается впечатление что только и зарабатываете себе балы на искусственно созданных скандалах и ничего больше,,лучше б про своего шефа Цушко писали б, и кстати привет ему...
о_О, підтягнулися таваріщі з "Чотирьох Сезонів":)
юра _ 11.04.2012 09:47
IP: 93.74.130.---
Уважаемая Татьяна. Вроде бы все ничего, как Вы описали в своем пасквиле, только одно но: во первых -чтоб критиковать или чернить-для начала изучите полный пакет документов,во вторых- в своей жизни Вы хоть что нибудь сделали? а то складывается впечатление что только и зарабатываете себе балы на искусственно созданных скандалах и ничего больше,,лучше б про своего шефа Цушко писали б, и кстати привет ему...
Tetiana Montian _ 11.04.2012 09:31
IP: 89.252.16.---
ira23com:
Вот она цена низалежности, которую платят украинцы.
Ридаю.
Realpik _ 11.04.2012 00:22
IP: 87.255.17.---
Даже в России давно уже принят федеральный закон 214-ФЗ, который регулирует большую часть рисков, связанных с долевым участием в строительстве. И он реально работает, договора регистрируются в федеральном реестре и т.д. – т.е. перепродать вашу квартиру сто раз никто не сможет и вообще продать ее вам не смогут, не соблюдя кучу формальностей, которые жестко регулируют права и обязанности сторон.
Но при этом всё равно думать нужно головой, прежде чем что-то покупать. Никаких предварительных договоров, смотреть на историю деятельности компании-застройщика, смотреть какие банки предлагают ипотеки под залог строящейся недвиги, требовать от застройщика всю возможную нормативную документацию по проекту и если он ее не предоставляет сразу и желательно на своем сайте – посылать таких нафиг. И договор должен быть напрямую с застройщиком, а не с ООО Пупкин, любезно посредничающим:)
Ghina Lambor _ 10.04.2012 21:51
IP: 93.73.141.---
" По квартире на рыло" http://www.kontrast.org.ua/news/1547.html
fes4214 _ 10.04.2012 21:01
IP: 91.197.171.---
Читаешь и думаешь, как же все это грустно. Насчет этих "инвесторов" – как пришли, наверное деньги, так и ушли. Таким нічим не зарадиш...
Aтака Путіна1191 Корупція1297 Україна та Європа1068 тітушки19 Уряд реформ392
АВТОРИЗАЦІЯ І ВХІД ДЛЯ АВТОРІВ


УвійтиСкасувати
Якщо ви новий читач, будь ласка, зареєструйтесь
Забули пароль?
Ви можете увійти під своїм акаунтом у соціальних мережах:
Facebook   Twitter