На Україну насувається черговий ЖКГ-маразм. Цього разу – за сприяння грантожерської ''громадськості''

08 лютого 2012 року  профільний комітет ВР з питань будівництва, містобудування і житлово-комунального господарства та регіональної політики прийняв майже одноголосно вирішив внести в сесійний зал для остаточного голосування законопроект N8474. "Проти" був лише депутат Одарченко, який, зокрема, сказав: "Ви, депутати, щойно допомогли грантоїдам з "Опори" попиляти бабло, відробити гранти разом з МінЖКГ".

Не можу не погодитись із зазначеним висловлюванням (хоча злі язики і стверджують, що нібито Одарченку просто не пощастило самому долучитись до розпилу). Вважаю також за необхідне повідомити всіх, кого цей може стосуватись, про всі ті дійсно кафкіанські юридичні маразми законопроекту, які мають всі шанси стати реальністю. Як неважко здогадатись – баблопилам з "Опори" та депутатам, не кажучи вже про чинуш з МінЖКГ це, за великим рахунком, байдуже. А ось людям, які щиро бажають самостійно обслуговувати свої багатоквартирні будинки, не чекаючи, поки ЖЕКи ці будинки видоять та вгроблять – можна починати вішатись.

Повторюю ще раз для тих, хто не в курсі – насправді в Україні немає ніяких проблем з ЖКГ, а комунальна мафія процвітає та жирує. Проблеми в Україні – з визначенням,  фіксацією та захистом майнових прав. А крім того – з механізмами прийняття легітимних колективних рішень щодо спільного неподільного майна та їх примусовим виконанням.

Почну з проблеми визначення,  фіксації та захисту майнових прав щодо "багатоквартирних" будинків.  Я взяла це слово в лапки, тому що термін "багатоквартирний будинок" не охоплює своїм змістом будинки, що цілком складаються з офісних приміщень, а також неадекватно визначає "змішані" будинки, в яких одночасно наявні і житлові, і нежитлові приміщення різноманітного призначення.

Для початку – невеличке пояснення. Будинки в Україні є принаймні трьох "різновидів" – ті, які належать ЖБК (ч.1 ст. 384 ЦКУ); ті, в яких створено ОСББ; ті, які не відносяться до перших двох різновидів. Гуртожитки цього разу залишу за дужками, бо це взагалі окрема тема. Слід зазначити, що згідно ч.3 ст. 384 ЦКУ, у разі викупу квартири член ЖБК стає її власником; отже, наявне протиріччя між чч. 1 і 2 та ч.3 ст. 384 ЦКУ, яке називається "подвійна власність". Уявляєте? Будинок як цілісність належить юридичній особі – ЖБК, і в той же час частини такої цілісності – належать іншим особам!

Підемо далі. Відповідно до ч 2 ст. 382 ЦК співвласниками будинку належать належить ціла низка конструкцій та споруд. На праві спільної сумісної власності вони володіють приміщеннями загального користування. Також співвласникам належать опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири. А також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир та власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку. Як неважко здогадатись – ніяких винятків для будинків ЖБК в цій нормі немає. Це називається – "двічі подвійна власність".

Зрозуміло, що така правова плутанина навіть на базовому рівні унеможливлює для співвласників будинків будь-які їхні спроби бути справжніми ефективними власниками. Нечисленні винятки у вигляді успішних ЖБК та ОСББ лише підтверджують це правило, тому що "автори" такого дива діють всупереч цьому маразму. Якщо ви думаєте, що законопроект N8474 допоможе виплутатись з цього правового абсурду, то облиште свої дівочі мрії. Насправді він ще більше заплутує ситуацію та робить її в багато разів абсурднішою – завдяки "земельному питанню".

Доблесні законотворці вирішили, що земельні ділянки багатоквартирних будинків слід "розмежувати" – на так звану "пляму забудови". Її пропонується віддавати у співвласність співвласникам багатоквартирних будинків. А крім того, пропонується виокремити "прибудинкові території", які слід "за бажанням" надавати в постійне користування ЖЕКам, ОСББ тощо.

Прекрасна ідея, чо.  Безумовно –  земельні ділянки, на яких розташовані  будинки, а також належні до них будівлі і споруди, мають належати власникам жилих та нежилих приміщень у таких  будинках. Але ж – на праві не спільної сумісної, а – спільної часткової власності!  І –  без права на виділення частки у натурі, і без права відчуження частки окремо від жилих/нежилих приміщень в будинку. Є абсурдним "розподіляти"  земельну ділянку, на якій розташовано  будинок, на "пляму забудови" та власне прибудинкову територію. Особливо з урахуванням того, що є будинки, які примикають один до одного та мають прибудинкову територію, яка цілком або в частині може бути визначена лише як земельна ділянка у спільній власності (користуванні) для кількох будинків.

Але – є декілька "але". Що стосується будинків, які належать ЖБК, то згідно ст. 41 ЗКУ, "...житлово-будівельним   (житловим)... кооперативам... земельні ділянки... передаються  безоплатно у власність або надаються в оренду у розмірі, який встановлюється  відповідно  до затвердженої містобудівної документації. Крім того, багатьом ОСББ земельні ділянки вже були надані у власність на підставі ч.2 ст. 42 ЗКУ в чинній редакції – це при тому, що самі такі будинки не належать ОСББ як юридичній особі, а є спільною частковою власністю власників всіх приміщень у цьому будинку (але при цьому майно, зазначене в ч.2 ст. 382 ЦКУ, є одночасно їхньою спільною сумісною власністю). Отже, в перспективі маємо "тричі подвійну" власність!

Додатково слід зазначити, що порядок розрахунку земельного податку на земельну ділянку, що перебуває у спільній власності кількох юридичних осіб або громадян (п. 286.6 ПКУ) наразі (з 1 січня 2011 року) є таким: нарахування проводитися по кожному з власників пропорційно належній кожній особі частці – якщо будівля перебуває у спільній частковій власності. А отже, без формалізації багатоквартирних будинків як цілісних майнових комплексів із визначенням ідеальної частки кожного співвласника – нарахування земельного податку буде неможливим.

Українці! Ви готові платити коханій державі земельний податок за "пляму забудови", але при цьому, ледве вийшовши з власного під'їзду, потрапляти на землі, якими розпоряджається невідомо хто  на власний розсуд? Скажіть завчасно "дякую" грантожерам з "Опори", які злилися в екстазі з комунальними мафіозі та/або депутатами ВР!

Якщо когось цікавить, що саме пропоную особисто я, відповідаю: є доцільним замінити термін "прибудинкова територія" – більш адекватним терміном "земельна ділянка  багатоквартирного будинку. Це земельна ділянка,   на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі і споруди, і яка визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації". І – віддати цю земельну ділянку у  спільну часткову власність/постійне користування/оренду  співвласникам будинків без права виділення в натурі  та відчуження окремих часток. Звісно ж, виправивши при цьому всі законодавчі "ляпи" щодо "подвійної", двічі подвійної" та "тричі подвійної" власності.

Продовжимо. Наступна глобальна проблема – це відсутність ефективних механізмів прийняття легітимних колективних рішень щодо спільного неподільного майна, яким якраз і є наші будинки.  Якщо вже в нашому законодавстві – недолуго, "через одне місце", але хоч якось – визначено, що будинки є співвласністю власників приміщень в них, і жодне з приміщень неможливо "випиляти" з будинку, як з конструктора "Лего" – зрозуміло, що співвласники приречені на те, аби якось домовлятись один з одним щодо того, хто і як має обслуговувати їхні будинки та підтримувати їх в безпечному стані.

Абсолютна більшість міського населення – співвласників будинків – перебуває в блаженному невіданні щодо того, що їхні будинки як цілісності належать їм, а зовсім не ЖЕКам, не територіальним громадам чи ще комусь. І що саме вони, власники – несуть за свої будинки повну відповідальність. Людям про це просто ніхто і ніколи не казав прямим текстом. А самі вони в більшості своїй здогадатись про це не могли – адже двадцять років безвідповідальні політикани переконували їх, що проблеми їхніх будинків має вирішувати центральна чи місцева влада, ЖЕКи тощо.

При цьому, у сільського населення України немає проблем з розумінням того, хто саме є власниками їхніх будинків, хто має їх обслуговувати, ремонтувати тощо. А городяни – ти диви – виявилися наївними інфантілами, які і досі перебувають в ідіотських рожевих ілюзіях! Ця проблема є прямим наслідком першої проблеми, тобто невизначеності майнових прав на будинки. Міські інфантіли люблять висловлюватись на кшталт – "ви спершу зробіть нам в будинку капітальний ремонт, а потім ми будемо його обслуговувати самі"; "ми двадцять років платили ЖЕКу – куди поділися наші гроші?!"

Відповідаю: ніхто нічого не ремонтуватиме (з 1998 року гроші з бюджету на капремонти не виділялися), бо це приватне майно, і ніхто про нього замість власників дбати не буде; гроші, які платилися ЖЕКам – давно вже тю-тю, і ніхто їх не поверне. Міське населення України повинне нарешті змиритись з тим, що Діда Мороза не існує, і треба вже, нарешті, дорослішати та ставати відповідальними власниками. Тим більше, що ніхто нікого не змушував ставати власником, не бігав з сокирою, вимагаючи приватизувати квартиру, купити її, успадкувати чи отримати в дар. А отже, залишається єдиний вихід – якось домовлятись між собою та вирішувати проблеми спільно.

Що ж пропонує українцям чинне законодавство, крім "шикарної" можливості (і необхідності) досягти одностайної згоди? Українське законодавство пропонує два варіанти – ЖБК та ОСББ.  Для початку – короткий лікнеп щодо правової природи "квартирного товариства", як би воно не називалося – ОСББ, ЖБК чи ще якось. "Квартирні товариства" в світовій практиці використовують одну з трьох моделей:

• приблизний аналог "радянського" ЖБК. Йому, як юридичній особі, належить будинок як цілісність, а "мешканцям" належать паєнакопичення та/або право конкретного користування приміщенням. І при цьому вплив "мешканців" на менеджмент варіюється від суттєвого (якщо власники паєнакопичень є членами "кооперативу") – до ніякого (якщо юридична особа продає виключно право конкретного користування без прав впливу на менеджмент);

• квартирне товариство, яке є лише механізмом прийняття колективних рішень, тобто "транзитником". Воно не може мати ніякого майна, а може лише управляти майном співвласників будинку. Власники приміщень є в таких товариствах "акціонерами", кількість "акцій" яких відповідає їхнім ідеальним часткам в будинку як цілісності;

• квартирне товариство – також фактичний "транзитник", але якому як юридичній особі належить все те майно, яке не є відокремленими приміщеннями, тобто, спільне майно співвласників.

  В принципі, всі зазначені моделі успішно працюють. В багатьох країнах можливий "перехід" між зазначеними моделям за бажанням "мешканців", якщо вони вирішать, що це відповідає їхнім інтересам. Всі ці моделі мають три спільні риси: (1) чітке визначення та юридична фіксація об'єкту, тобто формалізація будівлі разом із земельною ділянкою як цілісного майнового комплексу з визначенням майнових прав кожного "мешканця", співвласника чи самої юридичної особи; (2) обов'язкове членство виключно співвласників; (3) чіткі механізми прийняття колективних рішень та засоби примусового виконання цих рішень.

 Що ж ми маємо в Україні? Ну звісно ж, "суміш бульдога з носорогом",  тобто моделі, які можуть працювати виключно дивом. Судіть самі.

Житлово-будівельні кооперативи – ЖБК. На даний час надзвичайно важко встановити легітимних членів пересічного українського ЖБК. Адже у більшості ЖБК десятиріччями не проводилися загальні збори, документацію втрачено, тощо. Більшість квартир було відчужено членами ЖБК, яких не було формально виключено з членів ЖБК, і наразі ці квартири мають власників, які ніколи не набували членство в ЖБК згідно норм статуту ЖБК. Така ситуація призводить до того, що співвласники будинку ЖБК, навіть якщо мають у власності більш половини часток в такому будинку, позбавлені будь-яких можливостей впливу на поточне керівництво ЖБК, а також не можуть ані ліквідувати ЖБК, ані створити своє ОСББ. Якщо в таких ЖБК правління чесне та притомне, то такі будинки ще якось існують; якщо  ж правління – негідники, які до того ж знюхалися з баблопилами з місцевої влади та/або з монополістами, то ЖБК нещадно "доїться". А ще, багато ЖБК, як юридичні особи, є повноправними власниками земельних ділянок...

Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку – ОСББ. Це – юридична особа незрозумілої правової природи, яка є сумішшю громадської організації (оскільки обов'язкового членства не передбачено) – та "класичної" юридичної особи, яка теоретично може мати якесь там майно. Ця "громадська організація" при цьому може щось вимагати від співвласників будинку – не-членів та приймати рішення, які стосуються їхніх прав та законних інтересів, що є очевидним абсурдом. І при цьому – фактично не несе жодної відповідальності за свою бурхливу діяльність.

Створити ОСББ можуть якихось троє власників, які були ними на час створення. А решта співвласників, які отримали правовстановлюючі документи пізніше, не зможуть стати членами таких "фейкових" ОСББ та якось впливати на менеджмент будинку, який є їхньою власністю на 99%. Бо в статуті або прописано вступний внесок 100 000 гривень, або таке ОСББ взагалі існує лише на папері, зате має договір з управляючою кампанією років на 20-50 і тарифи гривень 10-15 за кв.м., не рахуючи води, опалення та електрики. А ще багато ОСББ, як юридичні особи, є повноправними власниками земельних ділянок...

На практиці має місце, з одного боку, фактично повна відсутність майнової відповідальності обох юридичних осіб. А з іншого боку – повна беззахисність "пересічних" співвласників проти бєспрєдєлу керівництва.

Пояснюю ситуацію на прикладі банкрутства – такими справами наразі завалені всі господарські суди України. Отже, нечисте на руку керівництво ЖБК чи ОСББ (зазвичай – під "дахом" правоохоронців, місцевих чинуш та монополістів) – довгий час збирає з "мешканців" кошти на рахунки  ЖБК чи ОСББ, але... не перераховує ці кошти тим, хто обслуговує будинки, а тупо їх краде.

Закінчується це прогнозовано – керівництво втихаря продає свої квартири та зникає на просторах Всесвіту. Тим часом водоканали, енергетики тощо починають банкрутити нещасні ЖБК чи ОСББ. Але користі з того банкрутства – жодної, оскільки що взяти з таких, з дозволу сказати, юридичних осіб насправді нічого. Кредитори спочатку планують скористатись нормою Податкового Кодексу, згідно з якою під час ліквідації, в т.ч. шляхом банкрутства, колективних підприємств – боргові зобов'язання покладаються пропорційно на всіх членів колективного підприємства. Але і тут засада – в ЖБК тих членів наразі – від 1/3 до 1/10 від всіх співвласників будинку, і в ОСББ обов'язкового членства теж немає! Уявляєте собі, ЩО почнеться, якщо борги "вішатимуть" лише на членів?!

Як неважко здогадатись – навіть спроб вирішити цю проблему в законопроекті N8474 не робиться. Я щиро намагалася пояснити суть цієї проблеми і депутатам – членам профільного комітету, і чиновникам профільних міністерств, і, звісно ж, представникам "громадськості". На жаль, всі вони або не змогли, або не захотіли зрозуміти, що без чіткого вирішення питання правової природи "квартирного товариства" всі їхні зусилля, спрямовані на "косметичний ремонт" діючого Закона "Про ОСББ" – це шкідливе дилетантство, яке в підсумку спричинить    безпрецедентну плутанину на додачу до вже існуючого набору маразмів.

Третя проблема випливає з першої та другої – діюче законодавство, в якому не визначено ані правову сутність будинку як фізичного об'єкту, ані правова природа "квартирного товариства" – звісно ж, нездатне запропонувати адекватні механізми прийняття колективних рішень щодо будинків, а тим більше – механізми примусового втілення цих рішень в життя.

Зрозуміло будь-кому, що домогтися консенсусного рішення для кількох сотень, а то й тисяч співвласників – апріорі неможливо. Саме тому людство вигадало такі механізми, як прийняття рішень більшістю, кваліфікованою більшістю чи особливо кваліфікованою більшістю. Але українці не мають доступу навіть до списку своїх власних співвласників, не кажучи вже про розмір своїх часток у спільній власності. Отже, люди не можуть ані визначити кворум для прийняття економічно обґрунтованих рішень щодо своїх будинків, ані чітко порахувати частку власної участі у витратах на весь будинок. Змусити своїх співвласників виконати колективні рішення люди також не можуть. А отже, безкарне "безбілетництво" вбиває навіть ті інституції, які, попри все, примудрилися створитись.

Якби депутати та чиновники, які проголосували вчора за винесення до сесійної зали законопроекту N8474, змушені були управляти своїми акціонерними товариствами, не маючи  реєстру акціонерів,  не маючи інформації про кількість належних кожному акціонеру акцій, і більше того – не маючи уявлення про стан підприємства як цілісності та відомостей про юридичні аспекти його функціонування – вони зрозуміли б трагедію міського населення України – співвласників будинків. Останні САМЕ ТАК, саме в такій правовій невизначеності змушені існувати вже 20!!! років.

Фактично українці опинилися між Сциллою та Харібдою: якщо не забирати свої будинки у ЖЕКів-рейдерів, то незабаром доведеться жити серед руїн, а якщо створювати "квартирне товариство" – то є серйозний шанс стати жертвами шахраїв або годувати "безбілетників".

Думаю, зайве казати, що проблема відсутності механізмів прийняття колективних рішень щодо будинків та механізмів примусового втілення цих рішень в життя – в законопроекті N8474 також не вирішується взагалі.

Я запитала у деяких депутатів, навіщо вони збираються приймати цей законотворчий покруч, який не вирішить жодну з проблем, без вирішення яких ні про які реформи в ЖКГ можна навіть не мріяти. Більше того – якщо "N8474" стане законом, то спричинить черговий правовий колапс, який багато будинків разом з їхніми мешканцями можуть не пережити. Зрозуміло, що правильна та щира їх відповідь мала б звучати так: "Ми жируємо на бардаку, який ти проаналізувала. Нащо ж нам себе обкрадати?!" Відповідь в реалі була такою: "Законопроект і так півроку "блукав". А отже, має "піти в зал", і взагалі – дивись, Таню – "громадськість" з "Опори" – "за", а ти – "проти"! Ніхто нам не дорікне, що ми не порадилися з громадськістю!"

Ну що ж, сподіваюсь, що "громадськість" щаслива. Це дійсно серйозна перемога над здоровим глуздом та над сподіваннями людей, які справді хочуть бути ефективними власниками, вже створили ОСББ чи тільки намагаються це зробити. А головне – прекрасна можливість відзвітувати про отримані гранти. Україну, правда, шкода, але вона ще і не таке переживала, може, і цього разу витримає. Правда, "запас міцності", який залишився від СРСР, вже критично малий, і може закінчитись будь-якої миті. Зовсім несподівано для тих, хто подібними законопроектами допилює гілляку, на якій сидить...

Я закликаю всіх, хто все ще планує жити в Україні і не хоче, аби наші міста перетворилися на руїни "а-ля" Детройт, а міське населення – на бомжів та маргіналів. Особливо я звертаюсь до юристів: оскільки "пересічні громадяни" навряд чи здатні зрозуміти зміст вищевикладеного, та й нецікаво їм все це "крючкотворство", то очевидно, що на скільки-небудь суттєву народну підтримку – годі й сподіватись. Я знаю як ніхто,  що ця тема – нудна, муторна та не приносить негайних шалених гонорарів. Але якщо нею не займатись, то грантожерська "громадськість" а-ля "Опора", депутати-невігласи та комунальні мафіозі таки  доконають нашу бідолашну країну.

Колеги! Уважно вивчіть останню редакцію законопроекту N8474, висловіть свої міркування, донесіть їх до знайомих політиків та чиновників! Бо дуже не хочеться вірити, що в 45-ти мільйонній країні не знайдеться достатньої кількості людей, здатних просто_вивчити_матчастину та задіяти відповідні ресурси, аби нарешті вирішити "проблему ЖКГ".

•   Рубрика: 
• Економіка