Закопане в землю: "Диханіє спирає..."
Стільки людської крові, скільки пролилося її за право на землю, пролилося хіба що за право на жінку...
Ніколи не забуду вивчення шкільного програмного твору Івана Карпенка-Карого "Сто тисяч". Радянська ідеологічна машина затаврувала цей твір потужним штампом "Комедія", і це автоматично означало, що ми мали сміятися над приватно-власницькими настроями поміщика Герасима Калитки. Нагадаю кілька найбільш показових цитат із цього "смішного" твору: "Ох, земелько, свята земелько, Божа ти донечко!". Або: "Як радiсно тебе загрiбати докупи, в однi руки. Приобрiтав би тебе без лiку...". Плани поміщика: "Всю землю навкруги скуплю. Їдеш день. Чия земля? Калитчина. Їдеш два. Чия земля? Калитчина. Їдеш три. Чия земля? Калитчина... Диханiє спирає...".
Бажання твердо стояти на "своїй" землі, і щоби було її якомога більше – притаманне нашим співвітчизникам. За землю проливалася кров, через землю розпадалися та виникали нові шлюбні союзи. Для декого земля ставала "камінним хрестом" занапащеного життя і гнала на чужину за океан чи за Урал...
Ментальне тяжіння українців до права на володіння землею нерідко виштовхує їх за межі раціонального мислення під час оцінки цієї інвестиції з точки зору її доцільності та прибутковості. Але не тільки цим чинником пояснюється невеселий стан справ, в якому опинилися інвестори, що закопали свої вільні кошти в шматки більш або менш родючої, розташованої у мальовничих та не дуже місцинах землі.
Вирощувати на землі.
Розумітися на аграрному бізнесі – цим хистом в сільськогосподарській Україні обдарований небагато хто. Втім, це нікого не дивує, адже протягом сімдесяти років Радянська влада методично витравлювала з наших співгромадян "селянство", згноївши сильний клас традиційних хліборобів у концтаборах, а решту перетворивши на безправних рабів. "Розселянення" пройшло успішно і стало однією з ментальних причин того, що щире бажання інвестувати в землю так тісно переплітається з системними банкрутствами власників агрофірм. Та не лише це.
Створення серйозного аграрного бізнесу, який виживає не за рахунок кредитів, а власних ресурсів, може зайняти до десяти років. Отже, інвестиція в придбання землі мала б стати основним фактором довгострокового стабільного розвитку цього бізнесу та подальшої його капіталізації. В цьому випадку не можна було б розглядати інвестицію в землю у відриві від інвестування в інші фактори виробництва.
Другий момент пов'язаний з ціною на землю. Не буду повторюватися, нагадуючи про всі недоліки процесів державного земельного кадастрування. Важливо розуміти, що ціна сільськогосподарської землі залежить від спроможності скористатися її природною здатністю приносити прибуток, тобто фактора продуктивності. Сьогодні всі дивуються, що в Україні ціна за гектар складає від 200 до 500 у.о. Проста арифметика на прикладі зернових: в роки без особливих погодних сюрпризів з гектара в середньому збирають близько 2-х тонн. В європейських країнах врожаї сягають 7-10 тонн з гектара. І хоча поки що міф про Україну-супер-житницю не підтверджується фактами, потенційні інвестори небезпідставно чекають на створення повноцінного, прозорого ринку землі на нашій території. Тоді Україна поверне собі славу європейської житниці, і ціни на землю будуть іншими. Якщо з гектара в середньому збиратиметься 4 тонни, то ціна за такий гектар складатиме вже 2000-3000 у.о. Коли ж ми досягнемо рівня 7-10 тонн, то, відповідно – 15 000-20 000 у.о., таких звичних для Європи.
Як тут не згадати палкі обіцянки всіх без винятку урядів незалежної України про підтримку вітчизняного сільгоспвиробника, як і не забути те, що жоден з них не спромігся зрушити з місця реальну земельну реформу. Над інвестором сьогодні, наче Дамоклів меч, висить законодавча заборона використання землі як об'єкта купівлі-продажу. До 70-х років селяни не мали паспортів і, будучи на правах радянських кріпаків, не могли кинути своє місце проживання. З розвалом колгоспної системи вони нарешті отримали свої паї, скористатися якими на "повну" зможуть, дай Бог, їхні діти (звичайно, я не мав на увазі щасливих власників паїв в приміських зонах). Розпайовані землі для багатьох перетворилися на "валізи без ручок". Але щойно доля повернеться обличчям до селянина, і він, нарешті, зможе розпоряджатися своєю земельною власністю, це означатиме, що країна на порозі інвестиційно-земельного буму, і поєднання слів "Україна" та "житниця" дуже швидко перетвориться на світовий бренд.
Будувати на землі.
Ринкову вартість ділянки під забудову ще важче визначити, ніж вартість землі під сільськогосподарські потреби. Особливо за умов нестабільності – не лише економічної, а й політичної. Ділянку оцінюють за так званим "порівняльним" методом. На зразок:... а скільки Петро Іванович заплатили за свої п'ятдесят соток за озером?... ага... але ж у нього там ліс близенько...То я буду торгуватися, бо на тій ділянці, що пригледів я, лісу немає.
З часів Незалежності вкладання нашими громадянами коштів у землю під майбутню забудову стало доброю традицією.
Ціна на землю, особливо на околицях столиці, стрімко зростала. Згадується анекдот, який був смішним до початку кризи минулого року. Оголошення в газеті: "Вигідна пропозиція! Продається земля в Кончі-Заспі. По десять доларів! (За кілограм) ".
Сьогодні визначити ціну на землю ще складніше, ніж до кризи. Так само, як і на котеджики – готові або недобудовані: ціни на будматеріали впали вдвічі. Одне стало зрозуміло: земля у кращі часи і справді здатна принести прибуток, що перевищує будь-які банківські проценти. Але! Чи здатна земля принести грошовий потік? Складність реалізації та оцінки такого активу це унеможливлює. Хіба що збудовану фазенду здати в оренду...
Не краща справа з компаніями-девелоперами. Близько 85% з них створювалися під уже існуючі ділянки, які купувалися (орендувалися) не тому, що мали потенціал для девелопменту, а тому що просто на той момент ситуативно мали ажіотажну "бросову" ціну. Девелопери, купуючи таку землю, нерідко навіть не думали про її інвестиційну привабливість, а також про те, чи зможуть вони на ній займатися своїм основним бізнесом – девелопментом. Заробити ж можна і на перепродажі!... Такий квазі-девелопмент обернувся тим, що лише 10% з таких "підкорювачів" земельних ресурсів нормально функціонують. Інші збанкрутіли.
Спекулювати землею.
Землі, як і будь-якому іншому об'єкту інвестування, притаманні такі властивості, як ліквідність, доходність та здатність підпадати під ризики.
"Авангардними" заручниками кризи стали спекулянти, які скуповували землю виключно для майбутнього продажу. Час незапланованих продажів для них настав так само несподівано, як і криза. Вони першими викинули свої сотки на торги. Але виявилося, що під час кризи не надто багато людей готові купувати землю: основна маса ділянок під забудову кредитувалася банками. З настанням кризи цей механізм дав збій.
Деякі аналітики взагалі прогнозують зникнення найближчим часом з ринку категорії "земельних" спекулянтів. Я не переконаний, що така категоричність прогнозів є слушною. Інша справа, що їм, швидше за все, доведеться "перегрупуватися в польоті" і включити до своїх бізнес-схем нові елементи: можливо, якісь додаткові послуги. Щоправда, рух у ринковому "полі" для цієї категорії інвесторів обмежений, перш за все, не лише законодавчими межами, а цілими "плямами", обминати які, з розвитком інтеграційних ринкових механізмів, стає все складніше. По-друге, вони знаходяться в лещатах часу, який залишився до запуску ринку земель сільськогосподарського призначення. А ця подія суттєво перекроїть результати земельних спекуляцій.
Але ми продовжуємо любити землю. Тому що, як переконують хронічні прагматики, нам у ній ще лежати і лежати...:)
Блог автора – матеріал, який відображає винятково точку зору автора. Текст блогу не претендує на об'єктивність та всебічність висвітлення теми, яка у ньому піднімається. Редакція "Української правди" не відповідає за достовірність та тлумачення наведеної інформації і виконує винятково роль носія. Точка зору редакції УП може не збігатися з точкою зору автора блогу.
